Darování nemovitosti mezi manželi: vlastnictví, SJM a vklad

Rodina a majetek24. 4. 20263 min čteníUpraveno 19. 9. 2026

Jak rozlišit výlučné vlastnictví a společné jmění, co má obsahovat darovací smlouva a které kroky následují u katastru a daní.

Darování nemovitosti mezi manželi: vlastnictví, SJM a vklad - ilustrace (silueta domu)

Darování nemovitosti mezi manželi není jen přepsání jména v katastru. Nejdřív je nutné určit, komu nemovitost nyní právně patří a jaký stav má vzniknout. Jiný dokument bude potřeba pro výlučnou nemovitost jednoho manžela a jiný postup pro majetek ve společném jmění.

1. Ověřte současný vlastnický režim

aktuální vlastník nebo vlastníci a velikost podílů
zda zápis odpovídá společnému jmění manželů
zástavní práva, věcná břemena, zákazy zcizení a další omezení
nabývací titul a případnou smlouvu o manželském majetkovém režimu

Do zákonného SJM zpravidla patří to, co jeden nebo oba manželé nabyli za trvání manželství. Zákon ale stanoví výjimky: majetek nabytý darem jen jedním z manželů je zpravidla jeho výlučný, pokud dárce neprojevil jiný úmysl. Součástí SJM je naopak obecně zisk z výlučného majetku.^[1]

2. Určete, jaký stav má po převodu vzniknout

Výlučný vlastník může převést nemovitost nebo podíl druhému manželovi. Výsledek musí být ve smlouvě popsán přesně: výlučné vlastnictví obdarovaného, podílové spoluvlastnictví, nebo jiný zamýšlený režim. U majetku v SJM nelze jednoduše vycházet z představy, že jeden manžel „daruje svou polovinu“, protože SJM není běžné podílové spoluvlastnictví. Změna režimu může vyžadovat samostatné majetkové ujednání ve formě veřejné listiny.

3. Darovací smlouva musí sedět s katastrem

přesné označení dárce a obdarovaného
označení nemovitosti podle katastru, včetně podílu a souvisejících pozemků
jednoznačný projev darování a přijetí daru
zamýšlený vlastnický režim po převodu
ujednání o předání, nákladech a případném užívání nemovitosti
návaznost na zástavu, věcné břemeno nebo souhlas banky, pokud je relevantní

4. Vlastnictví vzniká vkladem

U nemovitosti zapsané ve veřejném seznamu se vlastnické právo nabývá zápisem. Po podpisu darovací smlouvy se proto podává návrh na vklad s vkladovou listinou a potřebnými přílohami. ČÚZK nabízí oficiální aplikaci pro přípravu návrhu; údaje v návrhu musí odpovídat smlouvě i katastru.^{[1], [2]}

5. Hypotéka a omezení převodu

Zástavní právo převodem samo nezmizí. Úvěrová smlouva může vyžadovat souhlas banky nebo obsahovat další podmínky. Zkontrolujte také zákaz zcizení či zatížení a věcná břemena. Darování bez předchozí kontroly může porušit smluvní povinnost vůči bance, i když se účastníci mezi sebou shodnou.

6. Daň a oznamovací povinnost ověřte zvlášť

Daňový režim bezúplatného příjmu závisí na vztahu osob a dalších okolnostech. U osvobozených příjmů vyšších než 5 milionů Kč obecně existuje oznamovací povinnost, Finanční správa však uvádí výjimky pro příjmy, o nichž může potřebné údaje zjistit z určených rejstříků nebo evidencí. Proto nelze z hodnoty nemovitosti samotné automaticky uzavřít, že oznámení podat musíte, nebo nemusíte. Ověřte konkrétní převod podle aktuálních pokynů.^[3]

Podklady pro kontrolu před podpisem

aktuální list vlastnictví a katastrální mapu
původní kupní, darovací nebo dědické listiny
oddací list a případnou smlouvu o manželském majetkovém režimu
úvěrovou a zástavní smlouvu
požadovaný stav po převodu a dohodu o dalším užívání nemovitosti

Sdílet článek

Časté dotazy

Patří darovaná nemovitost automaticky do SJM?

Majetek darovaný jen jednomu z manželů je v zákonném režimu zpravidla jeho výlučný, pokud dárce neprojevil jiný úmysl. Zamýšlený režim musí odpovídat smlouvě a okolnostem převodu.

Stačí podepsat darovací smlouvu?

Ne. U nemovitosti zapsané v katastru se vlastnictví nabývá až zápisem na základě povoleného vkladu.

Lze darovat nemovitost zatíženou hypotékou?

Převod může být možný, ale je nutné zkontrolovat úvěrovou a zástavní smlouvu, zákaz zcizení a případnou povinnost získat souhlas banky. Zástavní právo převodem samo nezaniká.

Řešíte podobnou situaci?

Bezchybný návrh na vklad a komunikace s katastrálním úřadem.

Vklady do katastru nemovitostí · 4 200 Kč vč. DPH

Na detailu najdete přesný rozsah služby. Širší zadání nejprve společně vymezíme a naceníme.

Prohlédnout službu a rozsah Popsat zakázku

Do poptávky napište, co potřebujete vyřešit, v jaké fázi jste a zda běží termín. Způsob předání dokumentů domluvíme následně. Odesláním poptávky nic neplatíte.

Související pojmy z právního slovníku