Advokát na kupní smlouvu: co hlídá a cena

Kupní smlouva od realitky může skrývat rizika. Co advokát zkontroluje a jak se stanoví jeho odměna.

Kupní smlouva na nemovitost je z právního hlediska nejrizikovější dokument celé transakce. Chyba v označení nemovitosti, špatně nastavená úschova kupní ceny nebo opomenutá ujednání o vadách mohou zablokovat převod na katastru nebo vést k mnohaletým sporům o vrácení peněz. Advokát na kupní smlouvu proto neslouží jako formalita navíc, ale jako kontrola, která má tato rizika odhalit dřív, než dojde k podpisu.^[18]

Advokát na kupní smlouvu nejčastěji hlídá tři oblasti: nastavení advokátní úschovy kupní ceny, formulaci ujednání o vadách nemovitosti a podmínky pro podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Jeho odměna se řídí smlouvou s klientem a může být sjednána jako pevná částka, hodinová sazba nebo procento z kupní ceny; bez dohody nastupuje advokátní tarif podle vyhlášky č. 177/1996 Sb.^[12]

Proč šablona realitky nestačí

Realitní kancelář musí mít s klientem uzavřenou písemnou smlouvu o realitním zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb., který je účinný od 3. března 2020. Tento zákon ale upravuje vztah mezi klientem a zprostředkovatelem, nikoli obsah samotné kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím.^{[9], [10]}

Kupní smlouvu proto realitka běžně sepisuje podle vlastní šablony, kterou používá opakovaně pro různé transakce. Taková šablona typicky obsahuje obecná ustanovení, která nereflektují konkrétní stav nemovitosti, specifické požadavky kupujícího na platební podmínky nebo skutečnost, že na nemovitosti váznou práva třetích osob.^[18]

Riziko se týká obou stran transakce. Prodávající může přijít o ochranu proti pozdějším nárokům kupujícího, pokud smlouva nedostatečně popisuje stav nemovitosti v okamžiku prodeje. Kupující naopak riskuje, že nezíská dostatečné záruky ohledně právních vad, nebo že úschova kupní ceny není nastavena tak, aby peníze byly uvolněny až po ověřeném zápisu vlastnického práva.^[15]

Samotný fakt, že realitní kancelář smlouvu sepsala, neznamená, že je automaticky nevýhodná. Znamená to ale, že šablona nebyla vytvořena pro danou konkrétní transakci a je vhodné ji před podpisem nechat zkontrolovat nezávislou osobou, která zastupuje výhradně zájmy jedné ze stran.

Co konkrétně advokát v kupní smlouvě kontroluje

Kupní smlouva se řídí § 2079 a násl. občanského zákoníku, podle kterého se prodávající zavazuje odevzdat věc a umožnit kupujícímu nabytí vlastnického práva, kupující se zavazuje věc převzít a zaplatit kupní cenu. Advokát nejprve prověří, zda smlouva tuto základní konstrukci obsahuje přesně a zda je nemovitost označena v souladu s údaji v katastru.^[14]

Podstatnou náležitostí kupní smlouvy je úplatnost, nikoli konkrétní výše kupní ceny. Zákon podle § 2080 NOZ postačuje, pokud strany sjednají alespoň způsob určení ceny, případně se použije cena obvyklá podle § 2085 odst. 2 NOZ. Advokát ale doporučuje cenu i platební podmínky formulovat přesně, aby se předešlo výkladovým sporům.^[14]

Dále kontroluje vedlejší ujednání, pokud jsou ve smlouvě obsažena, tedy například výhradu zpětné koupě, předkupní právo nebo koupi na zkoušku. Tato ujednání upravuje občanský zákoník v § 2132 až § 2157 a nový občanský zákoník jejich úpravu rozšířil oproti dřívějšímu stavu.^[13]

Specifickým rizikem je koupě na zkoušku bez sjednané zkušební lhůty. Podle § 2150 odst. 1 NOZ platí, že pokud strany zkušební lhůtu neujednají, činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Advokát upozorní, pokud takové ujednání ve smlouvě nechtěně zůstalo nebo naopak chybí tam, kde by mělo být.^[13]

Vedle textu samotné smlouvy advokát prověřuje i výpis z katastru nemovitostí, existenci věcných břemen, zástavních práv nebo neevidovaných nájemních vztahů, které mohou představovat právní vadu nemovitosti nezjistitelnou z katastru.

Úschova kupní ceny: kde vznikají největší rizika

Advokátní úschova kupní ceny se řídí § 2402 až § 2408 občanského zákoníku a § 56 zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii, dále se použije zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti. Advokát musí zkontrolovat, že smlouva o úschově přesně definuje podmínky pro vyplacení peněz, typicky vázané na zápis vlastnického práva do katastru.^{[2], [3]}

Judikatura Nejvyššího soudu potvrzuje, že pouhé složení kupní ceny do advokátní úschovy kupujícího nezbavuje povinnosti kupní cenu skutečně uhradit. Jde o dvě oddělené povinnosti, a smlouva by měla jasně stanovit, kdy je povinnost zaplatit splněna a kdy dochází k faktickému uvolnění prostředků prodávajícímu.^[4]

Nejvyšší soud dále dovodil, že přijetím peněz do úschovy se advokát nestává dlužníkem třetí osoby, které mají být peníze vyplaceny, protože tato osoba není účastníkem právního vztahu mezi advokátem a jeho klientem. Z toho plyne, že přesné smluvní nastavení úschovní smlouvy je zásadní, jinak se strana, která peníze očekává, nemůže spolehnout na přímý nárok vůči advokátovi.^[1]

Od roku 2026 vznikne Garanční fond České advokátní komory, který nahradí klientům škodu způsobenou zpronevěrou advokáta při úschově, a to až do 2,5 milionu korun na jednu úschovu, respektive až 5 milionů korun u kupní ceny za nemovitost k bydlení. Od 1. ledna 2026 navíc musí advokát každou úschovu nahlásit České advokátní komoře ještě před přijetím peněz na úschovní účet.^{[5], [7]}

Riziková ujednání, která realitky do smluv vkládají

Nejčastějším rizikem v rezervačních a kupních smlouvách připravených realitními kancelářemi bývá pokus přenést smluvní pokutu na spotřebitele za situace, kdy zájemce od koupě odstoupí. Nejvyšší soud v rozhodnutí z let 2024 a 2025 potvrdil, že třístranná rezervační smlouva s realitní kanceláří se musí řídit zákonem o realitním zprostředkování a nelze v ní platně sjednat povinnost zájemce uzavřít kupní smlouvu.^[11]

Dalším rizikem je nedostatečné ujednání o vadách nemovitosti. Šablonová smlouva často obsahuje jen obecné prohlášení, že prodávající nemá o vadách vědomost, aniž by konkrétně popisovala stav nemovitosti nebo výslovně řešila právní vady, jako je neevidovaný nájemní vztah. Proti takovým vadám se lze chránit výslovným prohlášením prodávajícího, že na nemovitosti nevisí kupujícím nevymíněné právní vady.^[16]

Problematické bývá i nastavení podmínek vkladu do katastru, konkrétně to, kdo podává návrh na vklad, v jaké lhůtě a co se stane, pokud katastrální úřad řízení přeruší nebo zamítne. Bez přesného ujednání může dojít ke sporu o to, která strana nese riziko prodlení.

Realitní kanceláře podle zákona o realitním zprostředkování nesmí rizika jednostranně přenášet na spotřebitele, přesto se v praxi objevují ujednání, která tento princip obchází formulací nikoli přímo v rezervační, ale v kupní smlouvě. Kontrola nezávislým advokátem tato ujednání odhalí dřív, než jsou podepsána.^[8]

Kolik stojí kontrola kupní smlouvy advokátem

Odměna advokáta za kontrolu nebo sepis kupní smlouvy, případně za zajištění advokátní úschovy, se primárně řídí smlouvou s klientem, tedy smluvní odměnou. Teprve pokud odměna takto sjednána není, uplatní se ustanovení advokátního tarifu podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. o mimosmluvní odměně.^[12]

Výše smluvní odměny není žádným předpisem shora limitována. Advokát a klient se mohou dohodnout na pevné částce za celou transakci, na hodinové sazbě, nebo na kombinaci obou přístupů podle rozsahu prací, které úschova a kontrola smlouvy vyžadují.^[12]

Rozsah práce ovlivňuje výslednou cenu: kontrola hotové smlouvy od realitky trvá jinak dlouho než sepis smlouvy na míru včetně nastavení úschovy a komunikace s katastrálním úřadem. Advokát by měl rozsah služby a způsob výpočtu odměny sdělit klientovi předem, ideálně písemně, ještě před zahájením prací.

Při srovnávání nabídek různých advokátů se vyplatí ptát nejen na celkovou cenu, ale i na to, co je v ní zahrnuto: zda jde jen o kontrolu textu smlouvy, nebo i o zajištění úschovy, komunikaci s realitní kancelářou a podání návrhu na vklad do katastru.

Krok za krokem: jak postupovat před podpisem kupní smlouvy

Příklad: spor o skryté vady po koupi domu

Kupující uzavřel kupní smlouvu na rodinný dům připravenou realitní kancelárou za 7 850 000 korun. Po přestěhování zjistil vlhkost ve sklepních prostorách a nezkolaudovanou přístavbu, o které v inzerci ani ve smlouvě nebyla zmínka. Prodávající následně vyzvaly kupujícího k dohodě o slevě z kupní ceny kvůli dodatečně zjištěným vadám a žádaly navrácení 30 procent z kupní ceny, tedy 2 355 000 korun, což kupující odmítl uznat jako svou povinnost.^[17]

Spor vznikl především proto, že kupní smlouva neobsahovala konkrétní prohlášení prodávajícího o technickém stavu nemovitosti ani odkaz na provedenou technickou prohlídku. Pokud by smlouva obsahovala jasné ujednání o vadách a byl k dispozici podepsaný předávací protokol popisující stav nemovitosti při předání, prokazování skutečného stavu v době prodeje by bylo výrazně jednodušší pro obě strany.^[17]

Případ ukazuje, proč se doporučuje před koupí nechat nemovitost posoudit stavebním technikem a výsledek zahrnout do kupní smlouvy formou konkrétního prohlášení o stavu. Advokát takové ujednání do smlouvy formuluje tak, aby bylo v případě sporu použitelné jako důkaz.

Nejčastější chyby kupujících a prodávajících

Nejčastější chybou je spoléhání na vlastní úsudek při posouzení technického stavu nemovitosti bez přizvání odborníka. Poradenské zdroje doporučují před koupí zaplatit stavaře, který posoudí technický stav a odhadne náklady na nutné úpravy, protože skryté vady, jako nedostatečná izolace nebo nezkolaudované stavební úpravy, mohou znamenat náklady v řádu desítek až stovek tisíc korun.^[18]

Druhou častou chybou je absence podepsaného předávacího protokolu při fyzickém předání nemovitosti. Bez protokolu je obtížné později prokázat, v jakém stavu byla nemovitost předána, což komplikuje jak uplatnění práv z vadného plnění, tak obranu prodávajícího proti neoprávněným nárokům.

Třetí chybou je podpis rezervační smlouvy s realitní kanceláří bez kontroly, zda neobsahuje smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy. Takové ujednání je vůči spotřebiteli podle judikatury Nejvyššího soudu neplatné, přesto se v praxi objevuje a kupující je pod jeho tlakem často podepíšou i navazující kupní smlouvu, aniž by ji stihli zkontrolovat.^[11]

Čtvrtou chybou je podcenění úschovy kupní ceny, zejména pokud jde o úschovu u realitní kancelárě samotné, nikoli u advokáta, notáře nebo banky. Zákon o advokacii a s ním spojená pravidla ČAK poskytují klientovi vyšší míru ochrany než úschova mimo tyto regulované subjekty.^[6]

Kdy se obrátit na advokáta

Na advokáta se vyplatí obrátit vždy, když transakci připravuje realitní kancelář na základě vlastní šablony, protože ta nemusí odpovídat konkrétní nemovitosti ani zájmům jedné ze stran. Stejně tak je vhodné kontaktovat advokáta, pokud si strany chtějí sjednat vedlejší ujednání, jako je předkupní právo nebo koupě na zkoušku, kde chyba ve formulaci může vést k neplatnosti ujednání.

Konzultace je zásadní i v okamžiku, kdy má být kupní cena hrazena formou úschovy a strany se neshodnou na podmínkách jejího uvolnění, nebo když se po podpisu smlouvy objeví skryté vady a je třeba posoudit, zda a jak uplatnit práva z vadného plnění.

Advokátní kancelář poskytuje v rámci služby dohled nad koupí nebo prodejem nemovitosti komplexní kontrolu kupní smlouvy, nastavení advokátní úschovy kupní ceny a součinnost při podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Klient tak má jednoho kontaktního partnera pro celý průběh transakce od podpisu smlouvy až po zápis vlastnického práva.

Tento text je obecná informace, není právní rada na míru. Pro konkrétní situaci se obraťte na advokáta.