Kontrola smlouvy před podpisem: na co myslet

Kontrola smlouvy odhalí rizika, sankce i podmínky odstoupení dřív, než podpis strana nemůže vzít zpět.

Kontrola smlouvy před jejím podpisem představuje poslední okamžik, kdy může smluvní strana ovlivnit obsah závazku, kterému se jinak podřídí po celou dobu trvání smluvního vztahu. Po podpisu je zásadně vázána všemi smluvními ujednáními, včetně těch, kterým nevěnovala dostatečnou pozornost nebo jim zcela neporozuměla. Riziková ustanovení ve smlouvě, smluvní sankce za porušení povinností a podmínky odstoupení patří mezi body, které je třeba prověřit ještě před podpisem, nikoli až ve chvíli, kdy mezi stranami vznikne spor.

Při kontrole smlouvy je vhodné zaměřit se zejména na pět oblastí: identifikaci smluvních stran, předmět a cenu plnění, sankční ujednání, podmínky ukončení smluvního vztahu a způsob řešení případných sporů. Obsahuje-li smlouva v některé z těchto oblastí nejasná, neurčitá nebo jednostranně nevýhodná ustanovení, doporučuje se podpis odložit do doby, než budou sporné části vysvětleny nebo upraveny.

Kontrola smlouvy: co zkontrolovat jako první

Prvním krokem je ověřit, kdo smlouvu za druhou stranu uzavírá a zda je k tomu oprávněn. U právnických osob je vhodné ověřit, zda osoba jedná jako člen statutárního orgánu, nebo na základě plné moci, jejíž kopii je vhodné si vyžádat v písemné podobě. U fyzických osob je vhodné ověřit jejich totožnost podle dokladu totožnosti.

Dále je nutné zkontrolovat předmět smlouvy. přesně určit. Ze smlouvy by mělo být jednoznačně patrné, co má být poskytnuto, v jakém rozsahu, kvalitě a v jakém termínu. Neurčité formulace typu "dodavatel dodá zboží v přiměřené lhůtě" vedou v praxi k častým sporům o to, kdy měla být smluvní povinnost splněna.

Kontrola smlouvy by neměla být omezena jen na hlavní text. Stejnou pozornost je třeba věnovat přílohám, obchodním podmínkám i dokumentům, na které smlouva odkazuje. Pokud smlouva odkazuje na ceník nebo podmínky umístěné mimo text smlouvy, je třeba si je vyžádat a prostudovat ještě před podpisem smlouvy.

Jaká rizika ve smlouvě hrozí nejčastěji

Mezi nejčastější rizika patří ustanovení umožňující jedné smluvní straně jednostranně měnit cenu nebo jiné podmínky smlouvy bez souhlasu druhé strany. Dalším typickým problémovým ustanovením je automatické prodlužování smlouvy na dobu neurčitou, pokud strana nezruší závazek ve stanoveném termínu. Tyto lhůty bývají záměrně velmi krátké, a proto je vhodné jim věnovat zvýšenou pozornost.

Rizikovým ujednáním může být také nepřiměřené přenesení odpovědnosti za škodu pouze na jednu smluvní stranu nebo nepřiměřené omezení odpovědnosti druhé strany. Podobně problematické jsou rozhodčí doložky, které vylučují soudní ochranu a svěřují spor rozhodci zvolenému jednou ze stran. Samotná existence rozhodčí doložky není problematická, její obsah však může významně ovlivnit postavení smluvních stran.

Problematická bývá rovněž kombinace neurčitě vymezených smluvních povinností s přísně nastavenými sankcemi za jejich porušení. Pokud smlouva nedefinuje, co znamená "vada plnění" nebo "podstatné porušení smlouvy", může mezi stranami vzniknout spor o to, kdy jsou splněny podmínky pro uplatnění smluvních sankcí.

Sankce a smluvní pokuty: na co si dát pozor

Smluvní sankce mají motivovat smluvní strany k řádnému plnění jejich povinnost, v praxi se však často nastavují nepřiměřeně vysoko vůči hodnotě zajišťovaného plnění. Kontrola smlouvy by měla vždy zahrnovat výpočet, jaké finanční důsledky může mít nejdelší reálně představitelné prodlení.

Příklad: Společnost si objednala vytvoření webových stránek za cenu 80 000 Kč. Smlouva obsahovala smluvní pokutu ve výši 5 000 Kč za každý den prodlení bez jakéhokoli maximálního limitu. Při prodlení v délce 40 dnů by smluvní pokuta činila 200 000 Kč, tedy více než dvojnásobek sjednané ceny díla. Objednatel si tohoto ustanovení všiml až po podpisu smlouvy a následně musel řešit spor ohledně přiměřenosti sjednané smluvní pokuty

Pozornost je vhodné věnovat také tomu, zda smlouva umožňuje kumulovat smluvní pokutu s náhradou skutečné škody, nebo zda pokuta škodu nahrazuje v plné výši. Bez jasného ujednání může jedna strana žádat obojí současně, což výrazně zvyšuje celkovou finanční odpovědnost druhé strany.

Odstoupení od smlouvy: kdy a jak

Podmínky odstoupení od smlouvy patří mezi ustanovení, kterým bývá při podpisu věnována nejmenší pozornost, přestože rozhodují o tom, jak snadno se strana ze závazku dostane. Smlouva by měla jasně vymezit, t, za jakých okolností lze odstoupit, požadovanou formu pro odstoupení i způsob doručení odstoupení druhé smluvní straně.

Konkrétní podmínky a lhůty pro odstoupení se liší podle typu smlouvy i konkrétního smluvního ujednání a jejich přesné nastavení je vhodné konzultovat s advokátem ještě před podpisem. Chybně formulovaná ustanovení může vést k tomu, že strana právo odstoupit fakticky ztratí, aniž by si toho všimla.

Smlouva by měla také řešit právní následky odstoupení, zejména způsob vypořádání již poskytnutého plnění, úhradu dosud provedených prací a případný dopad odstoupení na smluvní sankce nebo jiné vzniklé nároky. Nejsou-li tato pravidla upravena dostatečně jasně, může se vypořádání po ukončení smlouvy stát samostatným předmětem sporu.

Krok za krokem: jak zkontrolovat smlouvu před podpisem

• Přečtěte si celou smlouvu včetně všech příloh a obchodních podmínek před podpisem.
• Ověřte totožnost a oprávnění osoby, která smlouvu za druhou stranu podepisuje, před samotným jednáním.
• Vyznačte si všechna ustanovení upravující smluvní pokuty, úroky z prodlení a další sankce a posuďte jejich možné finanční dopady
• Prověřte podmínky ukončení smlouvy, zejména možnost odstoupení a výpovědi, včetně souvisejících lhůt.
• Narazíte-li na nejasnou formulaci, požádejte o její vysvětlení nebo úpravu ještě před podpisem smlouvy.
• Uschovejte si podepsanou smlouvu, přílohy i související písemnou komunikaci.

Nejčastější chyby při kontrole smlouvy

Častou chybou je podpis smlouvy pod časovým tlakem, kdy se jedna ze stran spoléhá na ústní ujištění druh strany namísto textu, který skutečně podepisuje. Pokud nejsou tyto verbální přísliby zachyceny ve smlouvě nebo jiné prokazatelné písemné komunikaci, jejich prokazování bývá v případném sporu obtížné.

Další chybou bývá opomenutí kontroly příloh nebo obchodních podmínek s tím, že jde jen o pouhou formalitu. Právě v přílohách bývají často skryté ustanovení o smluvních pokutách, omezení odpovědnosti nebo dalších významných právech a povinnostech smluvních stran, která v hlavním textu smlouvy chybí.

Častým problémem je také, zejména u nových obchodních partnerů, podepsání smlouvy bez ověření, zda druhá strana skutečně existuje a je oprávněna jednat. Kontrola smlouvy bez ověření protistrany ztrácí smysl, protože i bezvadně formulovaný text je nevymahatelný vůči neexistujícímu nebo neoprávněnému subjektu.

Kdy se obrátit na advokáta

Právní kontrolu smlouvy je vhodné zvážit zejména tehdy, pokud její hodnota přesahuje částku, jejíž případnou ztrátu by smluvní strana nesla obtížně, nebo pokud smlouva zakládá dlouhodobý smluvní vztah na roky dopředu. Právní kontrola smlouvy má smysl i tehdy, pokud text obsahuje sankční doložky, rozhodčí doložku nebo nejasně formulované podmínky odstoupení.

Naše advokátní kancelář v rámci služby sepis a kontrola smluv provede právní revizi návrhu smlouvy, upozorní na riziková ustanovení a navrhne jejich úpravu ještě před podpisem. U smluv se zahraničním prvkem nebo u smluv navazujících na předchozí spor doporučujeme právní kontrolu bez ohledu na hodnotu smlouvy.

Tento text je obecná informace, není právní rada na míru. Pro konkrétní situaci se obraťte na advokáta.